辅导班培训记者 |
9月11日下午，海口A0702地块，被誉为“海口湾最后一线湾区宅地”，在两家房企经过5轮竞价之后，最终由中海地产旗下的海口中海兴业房地产开发有限公司以高出起始价40万元、约17.94亿元的价格竞得，该价格折合楼面价为每平方米大约13002.9元。
位于海口市核心滨海区的A0702地块，东接龙华区，西邻澄迈县，北临琼州海峡与雷州半岛相望，南侧毗邻海口湾玉府及海口城投的商办项目，这一地理位置无疑极具优势。
根据土地拍卖的公告显示，A0702地块占地面积超过百亩（约68972.68平方米），其容积率≤2.0，最大可规划建筑面积约为13.8万平方米，这使得它成为当前市场上较为罕见的大规模住宅用地之一，也是今年以来海口挂牌成交的单宗住宅用地中规模最大的一个。
根据地块规划条件，A0702宅地内需配建一所3班托儿所，建筑面积不小于650平方米，还需建设文化站、社区服务站、社区卫生服务站、老年人日间照料中心及超市型菜市场等生活场所，总建筑面积不小于2470平方米。
土地挂牌公告还透露，该地块将采用全装修方式交付并执行现房销售模式，该项目将采用装配式建造技术，在具备现房销售条件后，开发单位将进行“自主定价”销售，住建部门不会对其销售价格进行指导，这标志着海南土拍市场上首例实行开发商自主定价销售的地块的出现。
回顾A0702地块的历史，最早它是恒大地产集团海南有限公司计划打造的豪华酒店综合体用地，在恒大“暴雷”之后，由于超过了约定的动工开发日期两年以上未动工，该地块于2021年底被海口政府无偿收回，此后便一直处于搁置状态。
直到今年5月末，海口市自然资源和规划局发布了“核心滨海区A0702地块公开征集概念性设计方案公告”，正式启动了A0702地块挂牌的前期准备工作。
7月8日，海口市自然资源和规划局对该地块的控制性规划进行了调整，将其从旅馆用地性质变更为二类城镇住宅/商业/城镇社区服务设施混合用地，即俗称的“商改住”。
对于此次修改的原因，海口市自然资源和规划局表示是为了“提升土地利用价值，加快土地开发进程，补充公共服务设施短板”。
在地块性质修改后，虽然A0702地块的面积没有变化，但其容积率和建筑密度指标有所增加，即容积率≤2.0、建筑密度≤25%，建筑高度也从原来的25米层高升至100米。
7月16日，A0702地块的概念设计方案征集结果揭晓，中海地产和北京上柏建筑设计共同提交的概念设计方案“海湾甲板”获得了优胜奖，中国铁建集团、海口城投等提交的方案也获得了优良方案的评价。
据设计方案展示，项目未来将延续海口的城市肌理布局，旨在打造具有地域特色的社区，并将成为高净值人群集聚的品质居住区，外形设计方面，计划打造国内最大的镜面无缝不锈钢穹顶，旨在创造城市顶级网红打卡流量的文化建筑。
在价格方面，考虑到地块周边为海口高端楼盘聚集区，参考目前在售的新盘如海口湾1号、东方置地广场等小区，它们的销售均价都已超过每平方米3万元。
值得注意的是，除海口外，自今年下半年以来，包括上海、杭州、深圳等多个热点城市都相继推出了“商办改住宅”相关政策，这些政策或将待供应土地从商办改为商住/住宅用途，或将已建成或在建的商业物业改为住宅用途。
在7月5日，上海发布的2024年第四批住宅用地出让公告中，原小米地块以住宅用地性质重新亮相，出让面积为1.67公顷，容积率为2.2，拟通过招挂复合形式出让。
7月7日，深圳规划和自然资源局南山管理局也发布公告称，为了加大居住用地供应，促进后海片区职住平衡，计划对“后海湾-东角头地区”法定图则DU10、DU13开发控制单元进行调整，将其从“商业服务业用地”变更为“商业服务业用地+二类居住用地”，该地块此前是商业服务业设施用地。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“商改住有助于缓解土地财政压力，特别是在热点片区，长期住宅供求关系得以缓解，商办过剩导致用地难以卖出，一旦改为住宅用途，尤其是满足改善型需求的产品，土地出让就会更加顺利，有效缓解卖地压力，这也有助于缓解住宅供求关系，尤其是在热点片区，不过，这可能会导致供应过多，同质化竞争而出现降价。”
有话要说...